Investissement locatif : comment vérifier les justificatifs de revenus de ses futurs locataires ?

L’investissement locatif immobilier peut s’avérer très rentable à condition d’éviter les pièges. Car si le choix du bien est important, le choix du ou des locataires l’est tout autant. 

La simplification des outils digitaux a permis à de nombreux amateurs de pouvoir modifier des documents officiels en quelques minutes. Dans le cas de la location, de nombreux propriétaires ont ainsi été trompés par des avis d’impôt sur le revenu falsifiés. Revus à la hausse, ces derniers ne permettent pas aux propriétaires de connaitre la situation financière réelle de son ou ses futur(s) locataire(s). Trompé, l’acquéreur du bien immobilier peut donc vite voir son investissement locatif se transformer en véritable cauchemar. 

Heureusement, il existe des astuces afin de s’assurer de l’authenticité des documents transmis par le locataire. 

Le SVAIR : le service pour authentifier les avis d’impôt

Le service de vérification des avis d’impôt sur le revenu (SVAIR) est un service en ligne qui vous permet de vérifier l’authenticité d’un avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu ou un avis d’impôt présenté par un tiers.

Ce service vous permet de vous donner accès à des données présentes sur le document fourni par le locataire. Il est entièrement gratuit. 

Afin d’assurer la confidentialité des informations fiscales de tous les usagers, la vérification d’un avis d’impôt nécessite de saisir 2 identifiants figurant sur le document :

• le numéro fiscal composé de 13 chiffres
• la référence de l’avis d’impôt composé de 13 chiffres.

Si ces références sont valides, les données figurant sur l’avis d’impôt apparaissent automatiquement à l’écran. L’adéquation entre les données restituées à l’écran et celles présentes sur le document qui vous a été remis vous permet de confirmer son authenticité. Si les revenus diffèrent, cela peut signifier que le particulier a modifié le document fourni par l’administration car les données restituées par le SVAIR sont celles authentifiées par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).

Si les références ne sont pas valides, c’est que les documents transmis sont également faux. 

Toutefois, le document fourni par le particulier peut ne pas correspondre à sa situation la plus récente. C’est le cas notamment lorsque l’usager a :

• déposé une déclaration de revenus rectificative
• corrigé en ligne sa déclaration.

Il convient alors de lui demander un document plus récent afin que celui-ci corresponde bien à sa dernière situation déclarative.

D’autres méthodes afin de protéger son investissement locatif 

Si la vérification de l’authenticité des avis d’impôt sur le revenu est une bonne méthode, il existe également des astuces pour aller plus loin dans son investigation : 

Vérifier les chiffres 

Il est assez simple de déceler une fausse fiche de paie, lorsque les éléments inscrits n’y sont pas cohérents. Prenez donc le temps de bien vérifier le ratio brut/net, ou encore la cohérence du cumul et du net imposable. Si vous trouvez des irrégularités, cela peut signifier que le ou les documents fournis ont été falsifiés. 

Vérifier l’existence de l’entreprise

Vous avez le contrat de travail ou la fiche de paie entre les mains : ce qui signifie que vous avez la carte d’identité de l’entreprise. Un simple passage sur Infogreffe ou Societe.com vous permettra de constater la situation de l’entreprise. Existe-t-elle réellement ? Est-elle encore ouverte ? Vous obtiendrez les informations principales de cette dernière. 

Vérifier l’existence du locataire

Un point qui peut paraitre logique mais qu’il ne faut pas négliger pour autant. Les documents d’identité transmis sont souvent sous forme numérique ou bien de photocopie. Prenez le réflexe de toujours demander à vos futurs locataires une pièce d’identité réelle, que vous pourrez alors comparer aux documents fournis. Vérifiez la date de validité, le nom, prénom et si les informations présentes sont les mêmes que sur les autres pièces du dossier (fiches de paie, avis d’impôt…). 

Il est donc important de rester vigilant lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif. Prenez le temps de bien étudier les dossiers que de potentiels locataires vous fournissent afin d’éviter tout problème.