Location courte ou longue durée : comment bien réaliser son investissement locatif ?

Vous avez choisi d’acheter un bien pour le louer ? Vous hésitez entre location courte et longue durée ? On vous donne les clés pour réussir votre investissement locatif. 

Location courte durée

Un investissement locatif se réfléchit et se prépare bien en amont pour éviter les mauvaises surprises. Si vous êtes tenté par une location courte durée, quelques informations sont à connaître au préalable. 

• Avantages

Le principal avantage de la location saisonnière est sa rentabilité. À la semaine, vous pouvez demander un loyer plus élevé que pour une location mensuelle. Attention toutefois au lieu de résidence de votre bien. Il vous faudra être situé dans une zone à haut potentiel touristique pour être sûr de le rentabiliser. 

De plus, si vous louez votre bien uniquement pour la saison ou ponctuellement, vous pouvez bénéficier d’une résidence secondaire le reste de l’année. 

• Inconvénients

La liste des inconvénients pour une location courte durée est cependant plus longue. Tout d’abord, une location saisonnière est synonyme de bien déjà meublé. Cela signifie qu’il faut ajouter des coûts pour l’aménagement du lieu et le remplacement du matériel devenu obsolète. 

Puisque votre locataire sera amené à changer régulièrement, il faudra également penser aux remises de clés, au ménage entre deux vacances… Ce qui demande non seulement du temps mais aussi des frais si vous faites appel à un prestataire extérieur. 

En ce qui concerne la fiscalité, 3 taxes vous seront réclamées : taxe foncière, taxe d’habitation et taxe sur les ordures ménagères. Rajoutez à cela les impôts sur le revenu que vous devrez payer après avoir déclaré votre location meublée. Selon vos recettes (inférieures ou supérieures à 72 600€ HT), des abattements sont toutefois possibles. 

Enfin, vérifiez bien la réglementation des locations saisonnières en vigueur dans la mairie où est situé votre bien. 

Location longue durée

• Avantages

Les locations longue durée peuvent paraître plus contraignantes mais elles se révèlent plus avantageuses sur certains points. Vous ne pourrez pas demander un loyer aussi élevé qu’une location longue durée mais vous êtes quasiment sûr de vous assurer une source de revenus stable et continue. En France, on estime qu’un studio est occupé au minimum pendant 2 ans. Pour les logements plus grands, la durée passe à 5 ans. 

Vous changerez donc moins régulièrement de locataire et réduirez les coûts qui y sont liés (bail à rédiger, frais pour les services d’une agence immobilière…). C’est aussi un gain de temps non négligeable.

En outre, vous n’aurez que la taxe foncière à régler que votre bien soit meublé ou non. La taxe d’habitation et celle sur les ordures ménagères seront désormais à la charge du locataire. 

• Inconvénients

Le principal risque des locations longue durée est le loyer impayé. Un aléa qui peut arriver à n’importe quel propriétaire mais qui n’est pas aussi courant qu’on ne le pense. En 2017, le taux d’impayés était seulement de 1,3%. Des garanties loyers impayés existent aussi pour se prémunir contre ce risque. 

Si vous souhaitez finalement récupérer votre logement, sachez également qu’il vous sera plus difficile de le faire avec un bien en location longue durée. Il faut par exemple prévenir votre locataire six mois avant la fin du bail sinon celui-ci est tacitement renouvelé. Et vous devez justifier d’un motif légitime (loger un membre de votre famille, être muté, faire de longs travaux…) pour que le bien soit à nouveau en votre possession. 

Pour y voir plus clair, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) vous propose un simulateur d’investissement locatif.